2026 1Q 기준평가 2026. 08. 12.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 65
- 전환비용
- 35
- 브랜드 / IP 소유
- 55
- 네트워크효과
- 15
- 가격결정력
- 45
- 마진추세
- 45
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
부문별 영업이익을 백화점 안에서 지역까지 나눠 공시한다 — 이 프레임에서 드문 깊이다.
| 부문 | 총매출액 | **영업이익** | 이익 비중 |
|---|---|---|---|
| 백화점 소계 | 20.22조 | +1,403.5억 | 70.9% |
| 도소매업 | 5,185억 | +256.0억 | 12.9% |
| 부동산·터미널 | 681억 | +271.7억 | 13.7% |
| 면세업 | 6,641억 | +106.3억 | 5.4% |
| 호텔업 | 343억 | +12.9억 | 0.7% |
| 기타 | 144억 | −18.5억 |
백화점 안에서도 본사부문(−706.0억)·서울부문(+805.6억)·수도권부문(+183.0억)· 그외지역부문(+1,120.9억)으로 나눈다. 어디서 벌고 어디서 쓰는지가 그대로 보인다.
백화점은 입지가 곧 사업이다. 소유 점포의 장부가액이 그것을 보여 준다 — 센텀시티점 4,765억, 본점 3,720억, 사우스시티점 1,627억, 타임스퀘어점 973억. 대도시 도심의 그 자리는 새로 만들 수 없고, 한 도시에 백화점이 들어설 자리는 정해져 있다. 이 프레임에서 진입장벽 65를 준 것은 그 때문이다.
부동산 부문이 매출의 3.7%인데 이익의 13.7%다 — 마진 39.9% 다. 백화점이 서는 자리 주변의 임대와 자동차여객터미널 운영이고, 본업과 같은 부동산에서 나오는 이익이라 BYC(30)·경방(32)처럼 무관한 조합이 아니다.
9분기에 적자가 없고 폭이 6.26%p 다.
| 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | 연간 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 10.16% | 7.32% | 6.04% | 5.69% | 7.26% |
| 2025 | 7.94% | 4.45% | 6.10% | 8.92% | 6.93% |
| 2026 | 10.71% |
6.9조 매출에서 이 정도 폭이면 좁은 축이고, 매출이 2년 +5.5%(6.57조 → 6.93조)다.
온·오프라인이 한 회사 안에 있다. 백화점·기타통신판매·도소매(패션·화장품 제조)· 가구소매(라이프스타일)·호텔·면세가 같은 고객층을 놓고 이어진다. 브랜드 55는 '신세계'라는 이름이 백화점·면세·패션에서 함께 쓰이는 값이다.
비판적으로 봐야 할 것
매출의 31.9%인 면세업 마진이 1.8%다(6,641억 매출에 106.3억).
면세는 중국인 단체관광과 따이궁(대리구매상)에 물량이 걸려 있고, 공항 임대료와 송객수수료가 구조적으로 마진을 눌렀다. 2024년 매출 2.01조 → 2025년 2.31조로 늘었지만 그 매출이 이익으로 남지 않는다.
매출의 3분의 1이 이익의 5%를 만든다 — 이 프레임에서 반복해서 감점 사유가 된 "매출 비중과 이익 비중이 크게 어긋나는 부문"이다(관찰 13).
백화점 본사부문이 −706.0억이다. 백화점 소계 1,403.5억은 서울(+805.6)·수도권(+183.0)·그외지역(+1,120.9)에서 벌어 본사에서 706억을 쓴 결과다. 본사 비용의 내역을 밝히지 않아 그것이 공통 관리비인지 다른 무엇인지 알 수 없다.
주요 점포 넷이 임차다. 소유 점포(센텀시티·본점·사우스시티·마산)와 달리 강남점(1,443억)·의정부점(1,339억)·김해점(995억)·하남점이 임차로 잡힌다. 강남점은 이 회사 최대 매출 점포인데 그 건물이 회사 것이 아니다. 임차료 조건과 계약 만기를 공시하지 않는다.
총매출액과 연결 매출액이 다르다. 부문 표의 총매출액 합계는 3.21조인데 연결 매출은 1.85조다 — 특정매입(백화점이 재고 위험을 지지 않는 거래)이 순액으로 인식되기 때문이고, 부문 표에서 특정매입원가 1.28조가 차감된다. 같은 회사의 매출을 두 가지로 읽어야 한다(함정 4-1의 방향).
주요 제품 등의 가격변동추이가 없다. 유통업이라 그 항목이 성립하지 않지만, 객단가·구매 건수·점포당 매출 같은 대체 지표도 공시하지 않는다. 백화점의 실적을 재는 기본 숫자가 없다.
호텔업이 매출 1.9%에 마진 3.7%다. 규모도 작고 이익도 작다.
1분기가 그 해의 고점이다(10.16% → 7.94% → 10.71%). 설 명절과 봄 정기세일이 1분기에 들어가는 구조라 연간으로 읽어야 한다 — 6.93%다(함정 1-1).
소비 경기에 통째로 걸린다. 백화점·면세·호텔·가구가 모두 재량 소비이고, 경기가 꺾이면 네 부문이 함께 꺾인다. 부문이 많은데 사이클이 하나다.
총평
46. 현대백화점(47) 바로 아래에 둔다.
현대백화점은 부문별 매출·이익·자산을 전부 공시하고 별도 마진이 20.3% 였다. 신세계는 부문별 이익을 지역까지 나눠 내는 점에서 더 깊지만, 면세업이 매출의 31.9%를 차지하면서 이익의 5.4%만 만든다는 점이 다르다. 현대백화점은 면세가 1.6%였다.
강원랜드(48)·파라다이스(44)와 비교하면 진입장벽의 성질이 다르다 — 그쪽은 법이 친 울타리이고 신세계는 입지가 만든 울타리다. 법은 바뀔 수 있고 입지는 안 바뀌지만, 입지는 값을 정해 주지 않는다.
46에 둔 근거는 셋이다 — ① 백화점 입지의 대체 불가능성, ② 9분기 적자 0에 6.9조 매출에서 폭 6.26%p, ③ 부문별 손익을 지역 단위까지 공시하는 투명성.
그 위로 못 가는 이유는 면세업과 임차 점포다. 매출의 3분의 1이 마진 1.8%짜리이고, 최대 점포가 임차다. 면세 부문의 마진이 회복되면 다시 볼 지점이다.