2026 1Q 기준평가 2026. 08. 13.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 45
- 전환비용
- 40
- 브랜드 / IP 소유
- 40
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 30
- 마진추세
- 50
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
사업본부마다 고객을 실명으로 낸다.
| 사업본부 | 주요 재화·용역 | **주요 고객** | 비중 |
|---|---|---|---|
| 건축·주택 | 사무용빌딩, 공장, 아파트 | 뉴타운맨션삼호아파트지구 재건축조합, 용답동재개발조합 | 59.20% |
| 인프라 | 도로, 철도, 전력제어 | Spark NEL Pty Ltd(호주), Land Transport Authority(싱가포르), 부산동서고속화도로 | 13.60% |
| 플랜트 | 석유정제설비, 발전소 | Aramco(사우디아라비아), 동북아엘엔지허브터미널, LG화학 | 10.57% |
| Inima | 수처리 시설 | Braskem, OPWP | 8.99% |
| 신성장사업개발 | 해외개발, 모듈러주택 | 불특정 다수 | 6.46% |
| 기타 | 리조트 | 1.18% |
이 프레임에서 건설사가 발주처를 이 정도로 밝히는 경우는 드물다. 계룡건설산업(44)이 관급 71.4%를, 삼성E&A(45)가 Saudi Aramco 35.0%·ADNOC 26.8%를 숫자로 냈고, GS건설은 본부별로 이름을 붙여 낸다.
Aramco·싱가포르 육상교통청(LTA)·호주 전력 프로젝트는 실적과 사전자격심사를 통과해야 들어가는 발주처다.
Inima 가 다른 성격의 사업이다.
수처리는 짓고 끝나는 것이 아니라 운영하는 사업이다. 담수화 플랜트나 하수처리장은 20~30년 운영권과 함께 발주되고, 그 기간 동안 처리량에 따라 요금이 들어온다. 관찰 12-1이 확인한 완충 부문 중에서도 건설 사이클과 가장 무관한 형태이고, Braskem(브라질 석유화학)·OPWP(오만 수전력) 같은 해외 발주처를 갖는다.
해외와 운영이 합쳐 33%다 — 플랜트(10.57%) + 인프라(13.60%) + Inima(8.99%)이고, 그중 상당 부분이 해외다. DL이앤씨(44)의 해외 플랜트 32.8%와 비슷한 수준이다.
원재료 매입 단가를 품목별로 공시한다.
| 품목 | 매입액 | 비율 | **단가** | 주요 매입처 |
|---|---|---|---|---|
| 레미콘 | 611억 | 16.7% | 91,400원/M3 | 아주산업, 유진기업 |
| 철근 | 323억 | 8.8% | 930,000원/톤 | 한국특강, 한국제강 |
| 전선 | 60억 | 1.6% | 18,008원/M | |
| 시멘트 | 36억 | 1.0% | 112,000원/톤 | 한일시멘트 |
매입처 이름까지 붙인다 — 관찰 12-1이 확인한 이 국면의 원가 안정 (철근 하락, 레미콘 협정가)을 숫자로 볼 수 있게 해 놓았다.
12.5조 매출에서 9분기 폭이 3.88%p 이고 적자가 없다.
| 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | 연간 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2.30% | 2.83% | 2.63% | 1.19% | 2.22% |
| 2025 | 2.30% | 5.07% | 4.63% | 1.91% | 3.52% |
| 2026 | 3.06% |
연간 마진이 2.22% → 3.52%로 올랐다.
모듈러주택을 신성장으로 잡았다 — 공장에서 만들어 현장에서 조립하는 방식이고, 회사가 개발·신사업실과 Prefab실을 신성장사업개발본부로 통합했다고 쓴다.
비판적으로 봐야 할 것
이번 분기 매출이 −21.6%다(3조 629억 → 2조 4,005억). 관찰 12-1의 두 번째 기준(매출 감소 폭)에서 나쁜 쪽이고, 한신공영(40)이 −26.4%, 남광토건이 −29.1%였다. 회사가 그 감소의 이유를 설명하지 않는다.
건축·주택이 59.20%다. 고객 목록이 재건축·재개발 조합이고, 이 프레임에서 서희건설(38)이 "5대 매출처가 전부 지역주택조합"이라는 이유로 38에 묶였다. 조합은 법인보다 지급 능력이 불확실하다.
미분양·분양 잔액·PF 우발채무를 공시하지 않는다. 관찰 12-1의 세 번째 기준이고, 계룡건설산업(44)이 분양 −67억을 부문 손익으로 드러낸 것과 대비된다. 자체 분양이 있는지조차 확인할 수 없다.
부문별 손익이 없다. 여섯 본부의 매출은 고객까지 붙여 나누면서 영업이익은 하나도 나누지 않는다. Inima 수처리가 완충이라는 것이 이 평가의 근거인데 그 부문이 실제로 버는지 모른다(관찰 13).
마진이 3%대다. 12.5조를 팔아 4,378억(2025년)을 번다. 해외 EPC 는 공기 지연과 원가 초과로 대규모 손실이 나는 사업인데 회사가 그 위험 관리를 서술하지 않는다.
수주잔고를 확인하지 못했다. 건설·플랜트 모두 수주 산업이고 잔고가 다음 몇 년을 예고하는 지표인데 digest 에서 읽지 못했다(관찰 12).
매출이 2년 −3.2%다(12.86조 → 12.45조).
4분기가 두 해 연속 최저다(1.19%, 1.91%).
Inima 의 규모가 8.99%뿐이다. 운영형 자산이라 성격은 좋지만 연결 매출의 11분의 1이고, 그 계약 잔여 기간과 운영 자산 규모를 밝히지 않는다.
모듈러주택은 아직 사업이 아니다. 신성장사업개발본부 6.46% 안에 해외개발과 함께 묶여 있고 모듈러 매출이 얼마인지 나오지 않는다.
브랜드의 힘을 숫자로 대지 않는다. 아파트 브랜드가 있지만 분양 실적도 청약 경쟁률도 공시되지 않는다.
총평
44. DL이앤씨(44)·계룡건설산업(44)·SGC E&C(44)와 같은 자리, 삼성E&A(45) 아래, KCC건설(43)·IPARK현대산업개발(42) 위에 둔다.
GS건설이 44인 근거는 관찰 12-1의 ①이다 — 완충 부문이 둘이고 성격이 다르다. 해외 플랜트·인프라(24.2%)가 국내 건설과 다른 사이클을 보고, Inima 수처리(8.99%)는 짓고 나서 20~30년 운영하는 사업이라 건설 사이클과 아예 무관하다.
그리고 발주처를 본부별로 실명 공시한다 — Aramco, 싱가포르 육상교통청, 호주 Spark NEL, Braskem, OPWP. 원재료 매입 단가와 매입처까지 낸다. 이 프레임에서 건설사가 이 정도로 공시하는 경우는 삼성E&A(45)·계룡건설산업(44) 정도다.
45 위로 못 가는 이유는 셋이다 — ① 이번 분기 매출이 −21.6% 다 ② 건축·주택 59.20%의 고객이 재건축·재개발 조합이고 미분양·PF 를 하나도 공시하지 않는다 — 관찰 12-1의 ③에서 막힌다 ③ 부문별 손익이 없어 Inima 가 버는지 확인할 수 없다.
Inima 의 손익과 운영 자산 규모가 공시되면 다시 볼 지점이다. 건설사에서 운영형 자산은 가장 좋은 종류의 완충인데 지금은 매출 비중 한 줄뿐이다.