2026 1Q 기준평가 2026. 08. 13.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 40
- 전환비용
- 35
- 브랜드 / IP 소유
- 30
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 30
- 마진추세
- 55
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
분양이 거의 없다.
| 구분 | 제38기 1Q | 비중 | 제37기 | 비중 |
|---|---|---|---|---|
| 국내도급 — 건축 | 2,735억 | 76.84% | 1조 4,039억 | 76.57% |
| 국내도급 — 인프라 | 792억 | 22.25% | 4,266억 | 23.27% |
| 분양공사 | 32억 | 0.91% | 29억 | 0.16% |
매출의 99%가 도급이다. 관찰 12-1이 확인한 대로, 이 국면에서 건설사를 가른 세 번째 기준이 미분양·PF 공시 여부였는데 KCC건설은 팔아야 할 재고 자체가 거의 없다.
서한(33)이 "매출 51.9%가 자체 분양인데 미분양·분양률 미공시"로 33에 묶였고, IPARK현대산업개발(42)·한신공영(40)도 분양 잔액이 감점 요인이었다. KCC건설은 그 위험을 구조적으로 지지 않는다.
인프라가 건축을 받친다.
| 부문 | 재화(용역) |
|---|---|
| 인프라 | 도로(해외 포함), 항만, 택지 등의 건설계약 |
| 건축 | 아파트, 오피스텔, 플랜트 등의 건설계약 |
| 분양 | 부동산 매매업 |
인프라 22.25%는 관급·공공 발주가 주축이라 민간 주택 경기와 사이클이 다르다. 계룡건설산업(44)이 "관급 잔고 71.4%"를 근거로 44를 받았고, KCC건설의 인프라 비중이 그 방향이다.
50여 년의 시공 이력이 입찰 자격이다.
"당사는 지난 50여년동안 우수한 인력자원과 기술개발, 철저한 품질관리를 통해 축적된 기술로
댐, 철도, 지하철, 고속도로 등의 인프라사업과 **호텔, 오피스텔, 병원, 연구시설,
물류시설, 아파트** 등 국내외에 무수히 많은 건축물을 건립하며..."
댐·철도·지하철은 실적이 없으면 입찰에 들어갈 수 없는 공종이고, 그 이력 자체가 진입 조건이다. 삼성물산(46)이 "부르즈 칼리파·인천대교 실적이 곧 입찰 자격"을 근거로 삼은 것과 같은 계열이다.
그리고 회사가 그 평가를 열거한다 — 대통령 표창·훈장, 한국토지주택공사 우수시공업체 선정, 한국경제 주거문화대상, 매일경제 살기좋은 아파트 최우수상, 산업통상자원부 굿디자인 선정, LH 고객품질 최우수상.
마진이 3년 연속 올랐다.
| 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | 연간 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 4.04% | 0.68% | 6.51% | 3.31% | 3.54% |
| 2025 | 6.43% | 3.52% | 6.82% | 2.60% | 4.82% |
| 2026 | 5.74% |
연간 3.54% → 4.82%이고 9분기에 적자가 없다. 관찰 12-1이 확인한 2026년 1분기 건설사 공통 패턴 그대로다.
비판적으로 봐야 할 것
이번 분기 매출이 −20.8%다(4,495억 → 3,559억). 건축이 3,674억 → 2,735억으로 −25.6% 이고, 회사가 설명하지 않는다. 관찰 12-1의 두 번째 기준(매출 감소 폭)에서 이 회사는 나쁜 쪽이다 — 한신공영(40)이 −26.4%로 40이었고 KCC건설은 한 분기 기준 −20.8%다.
수주잔고를 공시하지 않는다. 도급 중심 건설사에서 잔고는 다음 몇 년의 매출을 예고하는 유일한 지표인데 그 표가 없다. 계룡건설산업(44)은 5.89조를, 서희건설(38)은 1조 6,990억을 건별로 냈다. KCC건설은 매출 감소가 일시적인지 잔고가 줄어든 결과인지 알 수 없다.
부문별 손익이 없다. 인프라·건축·분양의 매출은 나뉘는데 영업이익이 나뉘지 않는다. 인프라가 완충이라는 것이 이 평가의 근거인데 그 부문이 실제로 버는지 모른다(관찰 13).
연결이 아니라 별도다. 종속회사 정보가 없어 해외 도로 사업의 규모와 손익을 확인하지 못했다.
계열 물량 비중을 밝히지 않는다. KCC 그룹 계열 건설사이고 그룹 공장·시설 공사가 있을 텐데 10% 이상 매출처 정보가 없다. 이 프레임에서 서연탑메탈(42)이 계열 56.8%로, 아시아나IDT(40)가 56.9%로 감점됐다.
분양 부문이 커질 수 있다. 지금은 0.91%지만 부동산 매매업이 사업 부문으로 등록돼 있고, 도급이 줄면 자체 사업으로 옮겨 갈 유인이 생긴다. 분양 잔액과 미분양을 공시하지 않으므로 그 변화를 추적할 수 없다.
4분기가 두 해 연속 낮다(3.31%, 2.60%). 폭이 6.14%p 다.
주택 브랜드의 힘을 확인하지 못했다. 아파트를 짓는데 브랜드명도 분양 실적도 나오지 않는다. IPARK현대산업개발(42)·서희건설(38)이 각각 IPARK·서희스타힐스를 근거로 삼았다.
PF 우발채무를 공시하지 않는다. 도급 중심이라 위험이 작을 것으로 보이지만 그 사실을 숫자로 확인할 수 없다.
매출이 제자리다 — 제37기 1조 8,334억으로 전기(1조 8,270억)와 거의 같다.
총평
43. 계룡건설산업(44)·DL이앤씨(44) 아래, IPARK현대산업개발(42)·한신공영(40) 위에 둔다.
KCC건설이 42 그룹보다 위인 근거는 하나로 충분하다 — 분양이 매출의 0.91%뿐이다. 관찰 12-1이 확인한 세 기준 중 ③(미분양·PF)에서 위험 자체를 지지 않는 구조이고, 서한(33)이 자체 분양 51.9%에 미분양 미공시로 33이었던 것과 정반대다.
그리고 인프라 22.25%가 완충이고, 댐·철도·지하철 실적이 입찰 자격이다.
44 그룹에 못 미치는 이유는 공시다. 계룡건설산업(44)은 도급잔고 5.89조와 관급 71.4%, 부문별 손익을 냈고, DL이앤씨(44)는 해외 플랜트 법인 8개를 밝혔다. KCC건설은 수주잔고도 부문별 손익도 계열 비중도 없다.
그리고 이번 분기 매출이 −20.8%다. 관찰 12-1의 두 번째 기준에서 나쁜 쪽이고, 잔고를 공시하지 않으므로 그것이 일시적인지 방향인지 가릴 수 없다.
수주잔고가 공시되면 다시 볼 지점이다. 분양 위험이 없는 도급 건설사에서 잔고는 사업의 크기 그 자체다.