2026 1Q 기준평가 2026. 08. 16.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 30
- 전환비용
- 25
- 브랜드 / IP 소유
- 35
- 네트워크효과
- 10
- 가격결정력
- 25
- 마진추세
- 25
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
자체 브랜드로 짓고 판다.
"당사의 건설부문은 당사가 직접 상가, 오피스텔, 집합건물(APT)등을 건축하여
분양하거나, 동 건축물에 대한 수주로 건축을 하고 있습니다. ...
'아람채', 'KDU프라자' '펜트빌' 와 같은 고유 브랜드를 가지고 있는 당사는
성공적인 분양을 통해 고객의 신뢰를 쌓고 있습니다."
아파트(아람채)·상가(KDU프라자)·주거(펜트빌)로 상품마다 이름이 다르다. 이 프레임의 중소 건설사 상당수가 브랜드를 갖지 못한 것과 다르다.
부문을 넷으로 나눈다.
| 부문 | 회사 |
|---|---|
| 주택 및 건설 | KD(주) |
| 부동산개발 | 라인개발(주), KD D&C(주), KD E&C VINA |
| 임대 | KD M-TECH VINA |
| 몰드베이스 | 위해성진금형유한공사(중국 위해) |
베트남에 개발과 임대 법인을, 중국에 금형 법인을 둔다 — 국내 건설 경기와 다른 축이고, 임대는 계약 기간 동안 이어지는 매출이다.
부문별 손익과 자산·부채를 3년 공시한다.
| 건설사업부문 | 제53기 1분기 | 제52기 | 제51기 |
|---|---|---|---|
| 총매출액 | 459.2억 | 263.6억 | 1,592.6억 |
| 영업이익 | +61.0억 | −37.3억 | +30.7억 |
| 자산 | 2,630.8억 | 2,978.0억 | 3,001.2억 |
적자였던 부문이 흑자로 돌아선 것을 그 표가 보여 준다.
접을 것을 접었다 — 회사가 "원자재 및 인건비 상승으로 인한 매출원가의 상승으로 손익구조가 악화되어 핸드폰 기구부품관련 사업부문에 대하여 사업을 중단" 했고 "반도체패키지 기판 검사사업부문도 2023년 7월에 중단" 했다고 밝힌다. Case·Hinge·사출·다이캐스팅에서 손을 뗐다.
입지를 근거로 든다 — 회사가 "심화되는 경쟁 환경속에서 성공적인 분양을 위해 최적의 입지를 발굴 및 개발" 한다고 쓴다.
비판적으로 봐야 할 것
매출이 한 해에 82.4% 줄었다 4.3배로 돌아왔다 — 1,576.4억(2024) → 277.9억(2025) → 이번 분기 459.2억이다. 사업 중단과 분양 인식 시점이 겹쳐 시계열을 비교할 수 없다(함정 2).
2025년이 무너졌다 — 2분기 −38.44%, 3분기 −53.03%, 4분기 2.17%이고 연간이 −15.36% 였다. 적자가 2/9 이지만 그 두 분기의 폭이 크다.
분양 위험을 직접 진다 — 회사가 "직접 상가, 오피스텔, 집합건물(APT)등을 건축하여 분양" 한다고 쓴다. 동원개발(44)의 0.50%·KCC건설(43)의 0.91%처럼 분양 비중을 낮춰 위험을 피한 회사들과 정반대이고, 미분양·분양률·PF 우발채무를 하나도 공시하지 않는다(관찰 12).
부채가 자산에 가깝다 — 건설부문 자산 2,630.8억에 부채 2,455.9억이라 자기자본이 175억이다. 이자비용을 밝히지 않는다.
수주잔고가 없다. 도급 공사도 한다면서 계약잔액을 공시하지 않는다.
전방이 국내 부동산이다. 회사가 "국내 경제가 저성장 국면에 진입" 하고 "중소 건설 업체간의 경쟁이 치열하며, 대형 건설사의 시장 지배력은 점차 심화" 된다고 직접 쓴다(진입장벽 30).
나머지 세 부문의 크기가 없다. 부동산개발·임대·몰드베이스의 매출과 손익을 건설 외에는 표에서 확인하지 못했다 — 완충이 되는지 알 수 없다.
베트남·중국 법인의 실적이 없다.
브랜드의 실체를 잴 수 없다. 아람채·KDU프라자·펜트빌이 근거인데 분양 실적·세대 수·지역을 밝히지 않는다.
사업을 두 개 접었다. 휴대폰 기구부품과 반도체패키지 검사를 중단해 남은 것이 사실상 건설 하나다.
판가·원가·시공능력평가 순위가 전부 없다.
총평
40점.
아람채(아파트)·KDU프라자(상가)·펜트빌로 상품마다 자체 브랜드를 가진 것, 주택및건설·부동산개발·임대·몰드베이스로 부문을 넷으로 나누고 베트남에 개발·임대 법인을, 중국에 금형 법인을 둔 것, 건설 부문의 매출·영업이익·자산·부채를 3년 시계열로 공시해 −37.3억에서 +61.0억으로 돌아선 것을 보여 준 것, 손익이 악화된 휴대폰 기구부품과 반도체 검사 사업을 중단해 정리한 것이 근거다.
신원종합개발(42)·삼호개발(42)보다 두 점 아래다. 그 회사들은 분양수입이 0이거나 관급 비중이 높아 미분양 위험을 안 졌고, 신원종합개발은 관급이 시공실적의 28.1% 였다.
서한(33)보다는 위인데 그 회사는 자체 분양 51.9%에 미분양을 하나도 밝히지 않았다. 이 회사는 규모가 작지만 부문별 손익과 자산·부채를 낸다.
40 위로 못 올린 것은 시계열의 단절과 재무 구조다. 매출이 한 해에 8분의 1이 됐다가 4.3배로 돌아온 이유를 설명하지 않고, 2025년 두 분기가 −38%·−53% 였으며, 건설 자산 2,630.8억에 부채가 2,455.9억인데 미분양·PF·이자비용을 하나도 밝히지 않는다.