2026 1Q 기준평가 2026. 08. 16.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 40
- 전환비용
- 30
- 브랜드 / IP 소유
- 10
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 30
- 마진추세
- 40
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
면허를 여러 장 갖춘 것이 사업이다. 회사가 토목을 "일반토목, 농업토목, 도로, 항만, 조경, 기타", 건축을 "관공서, 금융기관, 아파트, 학교, 병원, 공장, 체육시설, 종교시설, 주택건설 및 분양임대 공급업" 으로 적고 그 밖에 "미군공사, 전기공사, 통신공사, 산업환경설비공사, 소방공사" 를 든다 — 면허가 여러 장이면 한 현장에서 여러 공종을 함께 받을 수 있고, 항만·교량·하수처리는 실적이 다음 입찰의 정량 평가 항목이 된다(진입장벽 40).
모회사와 자회사가 자리를 나눈다 — 회사가 "지배회사(남화토건)와 주요 종속회사(남화개발)는 공사수주 규모면에서 차이가 있습니다. 지배회사는 일정금액 미만의 도급공사에는 입찰참가를 못하며 종속회사 또한 일정금액 이상의 도급공사에는 입찰참여 기회가 없습니다" 라 밝힌다 — 시공능력평가액에 따라 입찰 하한이 정해지는 제도 때문인데, 남화개발이 6등급(120~180억) 을 맡아 모회사가 못 들어가는 구간을 그룹 안에서 덮는다.
미군공사가 다른 발주처다 — 국내 관급·민간과 규격도 감독도 다른 영역이다.
전방이 SOC 다 — "국내외 항만, 교량, 도로, 매립, 철도공사, 하수처리 등의 토목공사" 라 정부·지자체 예산이 발주를 만들어 민간 부동산 경기와 다른 주기를 탄다.
공사 밖 매출이 있다 — 기타사업이 "상품매출, 주차장 수입, 장비 임대" 라 건설 수주와 무관한 몫이 있다.
마진이 돌아섰다 — 2024년 연간 −3.53% 에서 2025년 5.16% 로 바뀌었고, 별도도 −2.47% → 5.87% 다.
비판적으로 봐야 할 것
2024년이 적자였다 — 연간 −3.53% 이고 분기가 −3.29% · −9.65% · 1.88% 였다 — 2025년 1분기도 −0.87% 다.
이번 2.19%가 낮다 — 2025년 4분기 4.06% 에서 내려왔고, 별도는 3.00% 다.
전방이 SOC 예산이다 — 정부 재정 집행에 걸리는데 그 위험과 발주 전망을 서술하지 않는다.
수주잔고가 없다 — 토목·건축·조경·전기의 매출 비율만 내고 받아 놓은 물량을 밝히지 않는다.
미분양·PF 가 없다 — 건축에 "주택건설 및 분양임대 공급업" 이 들어 있는데 자체 분양의 유무도, 미분양도 밝히지 않는다.
미군공사의 크기가 없다 — 면허 목록에 넣으면서 그 매출이 얼마인지 안 낸다.
부문별 손익이 없다 — 토목·건축·조경·전기의 매출 비율만 있고 어디가 버는지 모른다.
기타사업의 크기도 없다 — 주차장·장비 임대가 완충이라 하기에 규모가 확인되지 않는다.
분기 매출이 175.6억이다 — 300억 문턱에 못 미친다(관찰 6).
발주처·해외 실적·원재료·점유율도 전부 없다.
총평
41. 면허를 여러 장 갖춰 한 현장에서 여러 공종을 받는 구조와 모회사·자회사가 도급 규모로 입찰 자격을 나눠 갖는 것이 근거다 — 회사가 "지배회사는 일정금액 미만의 도급공사에는 입찰참가를 못하며 종속회사 또한 일정금액 이상의 도급공사에는 입찰참여 기회가 없습니다" 라 밝히는데, 시공능력평가액이 입찰 하한을 정하는 제도 때문이고 남화개발이 6등급(120~180억) 구간을 맡아 그룹 안에서 두 층을 덮는다. 토목이 항만·교량·도로·매립·철도·하수처리라 SOC 예산이 발주를 만들고, 미군공사가 또 다른 발주처이며 주차장·장비 임대가 공사 밖 매출이다. 연간이 −3.53% → 5.16% 로 돌아섰다.
그 위로 못 올린 것은 2024년이 연간 −3.53% 적자였다는 것이다 — 분기로 −9.65%까지 갔고 2025년 1분기도 −0.87% 였으며 이번 2.19%도 낮다.
수주잔고·미분양·PF·부문별 손익이 전부 없고, 미군공사와 기타사업의 크기도 안 낸다. 분기 175.6억으로 규모도 작다.
삼일기업공사(41)가 미군 극동공병단 발주로 시작해 41, 진흥기업(41)이 분양사업 0인데 두 해 연속 적자로 41, 신원종합개발(42)이 분양수입 0에 관급 28.1%로 42, 동부건설(43)이 관급 59.0%에 공종별 분해로 43 이었다. 남화토건은 면허 폭과 그룹 내 입찰 구간 분담이 근거인데 2024년 적자가 깊었고 잔고를 안 낸다. 41 에 둔다.