2026 사업 기준평가 2026. 08. 24.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 68
- 전환비용
- 48
- 브랜드 / IP 소유
- 20
- 네트워크효과
- 15
- 가격결정력
- 52
- 마진추세
- 57
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
재무 사실. 데이터베이스의 영업이익률은 2024년 2Q 66.2%, 연간 57.9%, 2025년 2Q 66.2%, 연간 61.7%, 2026년 최신 보고점 66.7%다. 최신 보고서의 매출은 853.3억원, 영업이익은 568.7억원, 당기순이익은 155.0억원이다. 2026년 3월 말 연결 자산은 3조1,316.8억원, 부채는 2조3,301.0억원, 자본은 8,015.8억원으로 레버리지가 높다. 높은 영업마진은 임대수익에서 감가상각·관리비를 차감한 리츠의 영업 구조를 나타내지만, 부채와 금융비용을 제외한 값이므로 최종 현금창출력과 동일하지 않다.
사업 사실. 회사는 그레이츠 판교·청계·강남, 트윈시티 남산, 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩, 그레이츠 숭례, 캠브리지빌딩, 용산 아스테리움, HSBC빌딩, GS서초타워, 씨티스퀘어 등 12개 투자부동산을 보유한다. 공시된 개별 임대율은 77.1%에서 100.0%이고 단순 평균은 약 96.8%다. 이는 자산별 면적이나 가치로 가중한 수치가 아니며, 회사가 별도의 가중평균 임대율을 제시한 것으로 해석하지 않았다. 임차인도 크래프톤·현대제철·신한DS·루이비통코리아·CJ올리브네트웍스·삼성화재·한국일보·LS네트웍스·IBK연금보험·GS건설·서울특별시·패스트파이브 등으로 여러 업종에 걸쳐 공시됐다.
평가. 진입장벽 68은 판교·강남·도심 핵심지의 대형 오피스 12개를 확보하고 임차인·자산을 관리하는 규모와 거래 실행력에서 나온다. 전환비용 48은 핵심 업무지구의 큰 사무공간을 옮기는 비용과 장기 임대차에서 일부 확인되지만, 임차인의 법적 전환 불가능성은 아니다. 브랜드/IP 20과 네트워크효과 15는 리츠 자체의 무형자산이 아니라 부동산 포트폴리오의 속성이라는 점을 반영한다. 가격결정력 52는 높은 점유율과 다양한 임차인이 공실·갱신 협상력을 지지하지만, 용산 아스테리움 77.1%와 자산별 집중을 반영해 제한했다. 마진추세 57은 2024~2026년 58~67%의 안정성을 인정한다. 12개 자산과 점유 데이터가 확인되어 롯데리츠 52보다 높지만, 부채·차환 부담 때문에 사업회사 수준의 60점대 해자로는 보지 않았다.
비판적으로 봐야 할 것
용산 아스테리움 임대율 77.1%가 포트폴리오 내 취약 지점이다. 부채 2.33조원과 자본 0.80조원의 구조에서 금리·차환·자산가치 변동이 배당재원을 압박할 수 있다. 2026년 4월 기존 차입금 차환과 4.0~4.3% 고정금리 조건이 공시됐으므로 만기별 원금과 신규 조건을 계속 대조해야 한다.
총평
종합 점수는 56점이다. 12개 핵심 오피스와 높은 개별 임대율, 여러 업종의 임차인이라는 운영 근거가 이번 리츠 6개 중 가장 풍부하다. 다만 이것은 부동산 포트폴리오의 질이지 독점적 브랜드나 네트워크가 아니며, 부채가 자본의 약 2.9배다. 계약·점유가 덜 확인되는 롯데리츠보다 위, 레버리지 부담을 감안해 60점 미만으로 평가한다.