2026 1Q 기준평가 2026. 08. 12.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 40
- 전환비용
- 30
- 브랜드 / IP 소유
- 45
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 40
- 마진추세
- 55
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
마진이 3년 연속 올랐다
| 연도 | 매출 | 영업이익 | 마진 |
|---|---|---|---|
| 2024 | 42,562.3억 | 1,846.4억 | 4.3% |
| 2025 | 41,470.1억 | 2,486.1억 | 6.0% |
| TTM | 39,152.0억 | 2,747.5억 | 7.0% |
2년 만에 2.7%p 올랐다.
분기로 보면 더 뚜렷하다.
| 분기 | 매출 | 마진 |
|---|---|---|
| 2024 1Q | 9,554.4억 | 4.4% |
| 2024 2Q | 10,871.6억 | 5.0% |
| 2024 3Q | 10,886.0억 | 4.4% |
| 2024 4Q | 11,250.3억 | 3.7% |
| 2025 1Q | 9,057.5억 | 6.0% |
| 2025 2Q | 11,632.1억 | 6.9% |
| 2025 3Q | 10,530.0억 | 6.9% |
| 2025 4Q | 10,250.5억 | 4.0% |
| 2026 1Q | 6,739.4억 | 11.9% |
최고 11.9% / 최저 3.7%, 폭 8.2%p. 적자 0.
이번 분기는 매출이 −25.6% 줄었는데 영업이익이 540.0 → 801.4억으로 +48.4% 늘었다.
저가 현장이 정리되고 마진이 좋은 현장으로 교체되는 국면으로 읽힌다.
건설사에서 아홉 분기 무적자에 마진이 3년 연속 오르는 것은 흔치 않다 — 같은 프레임의 아이에스동서(42)는 2025 4분기가 −8.2%였고, 까뮤이앤씨(40)는 9분기 중 4개가 적자였다.
IPARK가 자체 브랜드다
"외주주택부문은 개발부문과 구분되어 발주처로부터 수주하여 시공하는 형태의 사업부문으로 당사는 국내대표브랜드 'IPARK'를 보유하고 있습니다."
아파트 브랜드는 분양가와 수주 경쟁력에 직결된다.
재개발·재건축 조합이 시공사를 고를 때 브랜드가 결정 요소가 되고, 같은 입지에서 브랜드에 따라 분양가가 달라진다.
이 프레임에서 브랜드를 45 이상 준 건설·부동산 회사가 없다 — 서한(33)·까뮤이앤씨(40)·성도이엔지(38)는 브랜드 서술 자체가 없었고, 아이에스동서(42)도 마찬가지다.
IPARK는 국내 아파트 브랜드 상위권으로 알려져 있다.
사업이 넷 + 셋으로 갈라진다
| 부문 | 내용 | 발주처 |
|---|---|---|
| 외주주택 | 민간수주 + 재개발·재건축·리모델링 | 조합, 민간 |
| 토목 | 도로·항만·공단부지·일반철도·고속철도(SOC) | 정부·지자체 |
| 일반건축 | 업무시설·상업시설 | 공공기관·민간기업 |
| 자체공사 | 직접 토지 매입 → 시행+시공 | (자체 분양) |
| 기타 | PC구조물 생산(에이치디씨현대피씨이) | — |
| 기타 | 호텔서비스(호텔아이파크) | — |
| 기타 | 주거용건물 개발·공급(리츠 2개) | — |
발주처가 조합·정부·지자체·공공기관·민간기업으로 갈라진다.
그리고 기타 부문에 PC구조물 제조와 호텔이 있다 — 건설 사이클과 다른 축이다.
같은 배치의 NI스틸(44)이 완충 부문이 없는 것과 대비된다.
원재료 값을 3년 시계열로 공시한다
(단위: 원)
| 품목 | 2026 1Q | 2025년 | 2024년 | 2년 증감 |
|---|---|---|---|---|
| 철근(ton당) | 736,599 | 776,158 | 895,839 | −17.8% |
| 레미콘(㎥당) | 95,400 | 91,400 | 93,700 | +1.8% |
철근이 2년 새 17.8% 내렸다.
마진이 4.3 → 7.0%로 오른 배경 중 하나로 읽힌다.
그리고 매입처를 실명으로 밝힌다.
| 품목 | 용도 | 매입액(백만원) | 비율 | 주요 매입처 |
|---|---|---|---|---|
| 레미콘 | 골조공사 | 22,707 | 10.4% | 천마콘크리트공업, 삼표산업 |
| 엘리베이터 | 전기공사 | 18,417 | 8.4% | 현대엘리베이터, 오티스 |
| 철근 | 골조공사 | 15,661 | 7.2% | 현대제철, 한국제강 |
| 공조장비 | 설비공사 | 11,623 | 5.3% | 엘지전자, 용원토탈솔루션 |
| 콘크리트파일 | 토목공사 | 1,838 | 0.8% | 동양파일, IS동서 |
| 기타 | 148,796 | 67.9% | — | |
| 합계 | 219,042 | 100% | — |
같은 배치의 현대엘리베이터(44)와 아이에스동서(42)가 매입처로 나온다.
자산을 갖고 있다
토지 장부가액과 공시지가를 나란히 공시한다.
| 구분 | 소재지 | 면적(㎡) | 장부가액(백만원) | **공시지가** |
|---|---|---|---|---|
| 본점 | 강남구 대치동 외 | 192,439 | 36,430 | 84,909 |
| 지점 | 강남구 대치동 | 2,188 | 28,504 | 103,848 |
| 지점 | 부산시 해운대구 | 4,300 | 11,317 | 46,096 |
| 지점 | 강원도 고성군 | 35,887 | 4,022 | 10,567 |
| 지점 | 강원도 정선군 | 11,547 | 1,978 | 2,173 |
장부가액 합계가 공시지가의 3분의 1 수준이다.
강남구 대치동 지점 하나만 봐도 장부 285억 vs 공시지가 1,038억이다.
부동산 자산이 장부에 낮게 잡혀 있다.
비판적으로 봐야 할 것
이번 분기 매출이 25.6% 줄었다
| 분기 | 매출 | 전년 동기 대비 |
|---|---|---|
| 2025 1Q | 9,057.5억 | — |
| 2026 1Q | 6,739.4억 | −25.6% |
연간으로도 42,562.3 → 41,470.1억 → TTM 39,152.0억으로 2년 −8.0%다.
건설사에서 매출 감소는 진행 현장이 줄었다는 뜻이고, 그것은 몇 분기 뒤 매출로 이어진다.
마진이 오른 것이 "저가 현장 정리"의 결과라면 좋은 신호이지만, "일감 자체가 줄어든" 결과라면 나쁘다.
둘을 가르려면 수주잔고와 신규 수주가 필요한데 digest에서 확보하지 못했다(함정 11-1).
관찰 12번의 확인 순서 ①②③을 하나도 적용할 수 없다.
자체공사 미분양을 공시하지 않는다
자체공사는 회사가 토지를 사서 시행과 시공을 동시에 한다.
"자체공사는 당사가 직접 토지를 매입하여 시행과 시공을 동시에 수행하는 형태의 사업부문입니다. 민간이 주도하여 도시급의 프로젝트를 수행하는 민간도시개발, 주거와 휴양/업무/상업 등을 동시에 개발하는 복합용도개발, 그리고 단일 브랜드로 대규모 주거단지를 조성하는 대단지개발 등을 수행하고 있습니다."
팔리지 않으면 재고가 된다.
관찰 12번 ③이 서한(33)을 33점에 묶은 이유가 그것이다.
③이 서한을 33에 묶었다 — 분양 잔고 5,496억은 주문이 아니라 아직 지어서 팔아야 할 물건이다.
IPARK현대산업개발도 미분양 물량·분양률·자체공사 매출 비중을 공시하지 않는다.
그리고 부문별 매출·손익도 확보하지 못했다 — 외주주택·토목·일반건축·자체공사가 각각 얼마인지, 어디가 마진을 만드는지 모른다.
관찰 13번의 판별 도구를 쓸 수 없다.
기타 부문에 리츠가 둘 있다
"주거용건물 개발 및 공급업(아이파크제1호위탁관리부동산투자회사㈜, ㈜에이치디씨아이파크제2호위탁관리부동산투자회사)"
리츠가 연결에 들어와 있다.
함정 4에서 반복 확인한 형태다 — 리츠는 임대수익이 매출이고 감가상각이 크지 않아 영업이익률이 70~90%로 나온다.
그 두 회사의 규모와 손익을 공시하지 않는다.
연결 마진 7.0% 중 얼마가 거기서 오는지 알 수 없다.
호텔아이파크도 마찬가지다 — 호텔·콘도 운영은 건설과 다른 사업이고, 그 손익을 모른다.
이 프레임에서 리츠가 섞인 회사를 감점해 왔다 — 서부T&D(30, 종속회사 5개가 리츠, 부문별 손익 미공시).
전환비용이 거의 없다
아파트는 한 번 사면 끝이고, 시공사를 다시 고를 일이 없다.
재개발·재건축 조합은 매번 새로 시공사를 선정한다.
토목·일반건축도 프로젝트마다 입찰이다.
전환비용 30은 그 반영이다 — 이 프레임에서 낮은 축이다.
브랜드가 수주에 유리하게 작용하지만, 그것은 반복 구매가 아니라 매번의 경쟁에서 유리한 것이다.
값을 정하는 쪽이 아니다
도급공사 금액은 발주처(조합·정부·민간)가 정하고 입찰로 결정된다.
분양가는 시장과 규제(분양가상한제, HUG 보증 심사)가 정한다.
제품 단가를 공시하지 않는다 — 원재료 값은 3년치를 밝히면서 판가는 없다.
즉 원가는 시장이 정하고 판가도 시장이 정한다.
마진이 오른 것은 철근 값이 −17.8% 내린 덕이 크고, 그것은 회사의 능력이 아니다.
가격결정력 40은 그 반영이다.
국내 건설 경기 하나에 걸려 있다
외주주택·토목·일반건축·자체공사가 전부 국내다.
해외 매출 서술이 없다.
PC구조물(에이치디씨현대피씨이)도 국내 건설 자재이고, 호텔도 국내다.
기타 부문이 건설 사이클의 완충이 되려면 규모가 있어야 하는데 그 비중을 공시하지 않는다.
진입장벽이 약하다
건설업 면허와 시공 실적이 문턱이지만, 국내에 대형 건설사가 열 곳 넘게 있다.
아파트 브랜드도 자이·래미안·힐스테이트·푸르지오 등과 경쟁한다.
진입장벽 40은 그 반영이다.
확인하지 못한 것
- 수주잔고와 신규 수주 — 건설사에서 가장 중요한 숫자다
- 부문별 매출·영업이익 — 넷 + 셋 중 어디가 마진을 만드는지
- 자체공사 비중과 미분양 물량
- 리츠 두 곳과 호텔의 규모·손익
- PC구조물 부문의 규모
- PF 우발채무 — 건설사의 핵심 위험이다
- 비용의 성격별 분류
마지막에서 두 번째가 특히 중요하다. 자체공사와 개발사업은 PF 보증을 수반하고, 그것이 건설사 재무의 최대 변수인데 확인하지 못했다.
총평
42점
골프존(42)·아이에스동서(42)·한컴(42)과 같은 자리다. NI스틸(44) 아래, 한국선재(40) 위.
좋은 것 — 마진이 4.3 → 6.0 → 7.0%로 3년 연속 올랐고 아홉 분기 적자가 없다. 건설사에서 흔치 않다. 이번 분기는 매출이 −25.6%인데 영업이익이 +48.4%로, 저가 현장이 정리되는 국면으로 읽힌다. IPARK가 국내 대표 아파트 브랜드이고 재개발·재건축 수주와 분양가에 직결된다(브랜드 45, 이 프레임의 건설사 중 최고). 외주주택·토목·일반건축·자체공사 넷에 PC구조물·호텔·리츠가 더해져 발주처가 조합·정부·지자체·공공기관·민간으로 갈라진다. 원재료 값을 3년 시계열로 공시하고(철근 −17.8%) 매입처를 실명으로 밝힌다. 토지 장부가액이 공시지가의 3분의 1 수준이다.
나쁜 것 — 이번 분기 매출이 −25.6%, 2년 누적 −8.0%다. 마진 상승이 "저가 현장 정리"인지 "일감 감소"인지 가르려면 수주잔고와 신규 수주가 필요한데 확보하지 못했다 — 관찰 12번의 확인 순서를 하나도 적용할 수 없다. 자체공사 미분양 물량·분양률·비중을 공시하지 않는다(관찰 12 ③). 부문별 매출·손익이 없어 넷 중 어디가 마진을 만드는지 모른다. 리츠가 둘 연결에 들어와 있고 호텔도 있는데 그 규모·손익을 밝히지 않는다(함정 4). 전환비용이 거의 없다 — 아파트는 한 번 사면 끝이고 시공사는 매번 새로 뽑는다. 원가도 판가도 시장이 정하고, 마진 상승의 상당 부분이 철근 값 −17.8% 덕이다. PF 우발채무를 확인하지 못했다.
건설 세 회사에서 중간이다.
| 아이에스동서 42 | **IPARK현대산업개발 42** | 서한 33 | |
|---|---|---|---|
| 브랜드 | 없음 | IPARK 45 | 없음 |
| 완충 부문 | 환경 32.4%(인허가) | PC·호텔·리츠(비중 미공시) | 없음 |
| 마진 추세 | 11.2 → 5.5 → 11.2% | 4.3 → 6.0 → 7.0% | — |
| 적자 분기 | 1(−8.2%) | 0 | — |
| 부문별 손익 | 매출·이익·자산 공시 | 미공시 | 미공시 |
| 자체분양 미분양 | 미공시 | 미공시 | 미공시 |
아이에스동서(42)와 같은 점수인 이유 — 그쪽은 부문별 손익을 다 공시하고 환경(인허가)이라는 다른 전방이 32.4% 인데 직전 분기가 −8.2% 적자였고 이번 27.0%가 자체분양 정산이다. IPARK는 부문 공시가 없지만 아홉 분기 무적자에 마진이 3년 연속 올랐다. 서로 다른 강점이다.
44로 올리지 못한 이유는 셋이다.
① 수주잔고와 부문별 손익이 없다. 매출이 −25.6%인데 마진이 오른 이유를 확정할 수 없다 — 이 회사를 판단하는 데 가장 필요한 두 숫자다 ② 자체공사 미분양과 리츠·호텔의 손익을 공시하지 않는다. 관찰 12번 ③과 함정 4가 둘 다 열려 있다 ③ 전환비용이 30이고 값을 정하는 쪽이 아니다. 마진 상승의 상당 부분이 철근 값 하락이다
40으로 내려가지 않은 이유는 추세와 브랜드다. 마진이 3년 연속 오르고 아홉 분기 적자가 없는 건설사는 이 프레임에서 처음이다. 그리고 IPARK는 검증 가능한 브랜드이고 발주처가 갈라져 있다.
다시 볼 조건
- 수주잔고가 공시되면 — 매출 감소가 일감 감소인지 확정된다
- 부문별 손익이 공시되면 — 마진이 어디서 나오는지, 리츠·호텔이 얼마인지 드러난다
- 자체공사 미분양이 공시되면 — 관찰 12번 ③을 적용할 수 있다
- 두 분기 더 7% 이상을 유지하면 — 철근 값이 아니라 구조라는 뜻이다