롯데리츠

재무 사실. 데이터베이스의 영업이익률은 2024년 63.3%와 64.0%, 2025년 65.3%와 65.3%, 2026년 2Q 66.9%로 3년 보고점에서 비교적 좁은 범위에 있다. 최신 보고기간 매출은 389.3억원, 영업이익은 260.6억원, 당기순이익은 105.7억원이다. 2026년 3월 말 연결 자산은 2조8,831.6억원, 부채는 1조7,686.4억원, 자본은 1조1,145.3억원이다. 높은 영업마진은 임대수익에서 관리비 부담이 제한적인 리츠 회계 구조의 결과이므로 제조업의 가격결정력과 동일하게 보지 않았다.

사업 사실. 회사는 롯데쇼핑·롯데글로벌로지스·호텔롯데와 마스터리스 계약을 맺고, 트리플넷 구조로 유지관리비·보험료·세금 부담을 임차인에게 맡긴다고 공시한다. 2026년 반기 매출 379.7억원 중 롯데쇼핑이 290.5억원으로 76.5%, 호텔롯데가 60.7억원으로 16.0%, 롯데글로벌로지스가 12.3억원으로 3.2%였다. 강남점·구리·광주·창원·청주·율하·의왕·장유 등 리테일 자산의 계약은 대체로 2028~2030년까지, 김포 물류센터는 2036년까지, 이천 프리미엄 아울렛은 2032년까지 이어진다. 다만 L7 호텔 자산은 기존 리테일 마스터리스보다 임대 안정성이 낮을 수 있고, 단일 기업집단 임차인 의존도는 분명하다.

평가. 진입장벽 62는 대형 리테일·물류·호텔 자산을 한 묶음으로 조달하고 장기 마스터리스를 체결한 규모의 장벽을 반영한다. 전환비용 50은 임차인이 매장을 옮기기 어려운 장기 계약과 트리플넷 조건에서 나온다. 브랜드/IP 20과 네트워크효과 15는 리츠 자체의 소비자 브랜드나 플랫폼 네트워크가 아니므로 낮게 두었다. 가격결정력 48은 계약기간 동안 임대료 현금흐름을 방어하는 힘은 있으나, 갱신 시 임차인 신용과 유통 업황에 좌우된다는 점을 반영했다. 마진추세 56은 63~67%의 안정성을 인정하되, 그것이 임대료 인상 능력의 직접 증거는 아니라는 뜻이다. 장기계약과 비용구조는 SK리츠 47보다 높게 볼 근거지만, 임차인 집중과 레버리지가 신한알파리츠 55보다 낮게 만드는 이유다.

종합 점수는 52점이다. 이 회사의 해자는 건물 자체의 독점성보다 장기 마스터리스와 트리플넷 계약을 묶어 운용하는 구조에서 가장 분명하다. 반대로 그 계약의 상대방이 같은 롯데 계열에 집중되어 있어 계약의 질과 임차인 분산을 분리해 보면 한계가 뚜렷하다. 리츠 중 상위권이지만, 자산·임차인 분산이 더 확인되는 신한알파리츠보다 아래로 평가한다.