2026 사업 기준평가 2026. 08. 24.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 60
- 전환비용
- 35
- 브랜드 / IP 소유
- 20
- 네트워크효과
- 15
- 가격결정력
- 40
- 마진추세
- 50
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
재무 사실. 데이터베이스에서 확인 가능한 보고점의 영업이익률은 2024년 6.1%, 2025년 76.3%, 2026년 68.8%였고, 2026년 2Q 보고점은 11.2%였다. 이 회사의 결산 구조 때문에 2026년 최신 사업보고서의 회계기간은 2025년 9월 1일부터 2026년 2월 28일까지이고, 데이터베이스의 연간 행과 공시기간이 완전히 일치하지 않는다. 최신 DART 재무제표의 해당 기간 매출은 208.2억원, 영업이익은 161.9억원이며, 연결 자산은 5,831.5억원, 부채는 1,336.7억원이다. 따라서 데이터베이스의 68.8%를 곧바로 6개월의 구조적 마진으로 해석하지 않고, 2026년 2Q의 11.2% 저점과 함께 계절·기간 효과를 반영했다.
사업 사실. 사업의 개요는 부동산을 취득·관리·개량·처분하고 임대 및 배당수익을 주주에게 배분하는 단일 부동산 임대 사업으로 설명한다. 최신 공시는 태평로빌딩, 분당IDC와 북미 데이터센터에 대한 지분, 이천 물류센터, 반포사옥, 트윈트리타워, 삼성중공업 판교 R&D센터 등 7개 기초자산에 총 3,878억원을 배분했다고 제시한다. 오피스·물류·데이터센터를 섞은 구성은 한 자산의 공실에 대한 의존을 낮추는 근거다. 반면 임차인별 매출, 임대율, 임대차기간은 최신 digest와 원문 키워드 검색으로 확인하지 못했고, 일부 노출은 부동산 자체가 아니라 투자신탁 지분을 통한 간접 노출이다.
평가. 진입장벽 60은 핵심 입지의 부동산을 확보하고 여러 자산을 묶어 운용할 자본·인가·거래 실행력이 필요하다는 뜻이다. 전환비용 35와 브랜드/IP 20, 네트워크효과 15는 임차인이 건물을 바꿀 수 있고 독점 기술이나 사용자 네트워크가 공시되지 않았다는 점을 반영한다. 가격결정력 40은 장기 임대차가 있다면 일부 방어력이 생기지만, 공실률과 갱신 조건을 검증하지 못해 높이지 않았다. 마진추세 50은 2025년 높은 마진과 2026년 2Q 저점이 공존해 중립으로 두었다. 자산 분산과 낮은 부채는 이리츠코크렙 40·제이알글로벌리츠 45보다 위에 둘 근거지만, 임대계약 증거가 부족해 신한알파리츠 55보다 아래인 48로 판단한다.
비판적으로 봐야 할 것
최신 공시에서 임대율·주요 임차인·임대차기간을 확인하지 못한 것이 가장 큰 미확인 요소다. 데이터센터와 투자신탁 지분은 기초자산 운영·배당·평가에 간접 노출되며, 2026년 2Q 영업이익률 11.2% 저점과 결산기간 차이를 함께 추적해야 한다. 높은 영업이익률만으로 임대료 협상력을 확정할 수 없다.
총평
종합 점수는 48점이다. 오피스·물류·데이터센터를 섞은 7개 자산과 상대적으로 낮은 부채는 단일 자산 리츠보다 방어력을 높인다. 그러나 이 회사의 차별화가 임차인을 묶어 두는 계약력인지, 단순히 자산을 보유하고 투자신탁에 간접 참여하는 구조인지 최신 공시만으로 분리되지 않는다. 신한알파리츠보다 낮고 이리츠코크렙보다 높은 중간권 평가가 현재 증거에 맞다.