NH프라임리츠

재무 사실. 데이터베이스 영업이익률은 2024년 반기 98.4%, 사업보고점 48.0%, 2025년 반기 -141.9%, 사업보고점 -5.0%, 2026년 반기 96.2%다. 최근 5개 보고점의 폭이 238.1%p로 매우 크고, 최신 보고기간은 2025년 12월 1일부터 2026년 2월 28일까지의 3개월이다. 이 기간 영업수익은 100.2억원, 영업이익은 96.3억원, 순이익은 97.1억원이다. 수익 구성은 배당수익 45.4억원, 금융자산 평가이익 조정 2.4억원, 금융자산 처분이익 조정 52.4억원이다. 자산은 1,077.4억원, 부채는 1.6억원, 자본은 1,075.8억원이며 차입금은 없다고 공시한다.

사업 사실. 회사가 직접 보유한 부동산이 아니라 코람코제4의6호·더퍼스트제1호·교보AIM제1호 자리츠 지분과 이지스 펀드 수익증권에 총 475억원을 배분한다. 기초자산은 아크플레이스, 판교테크원타워, 센터포인트 광화문, 시그니쳐타워이며 공시된 임차인은 비바리퍼블리카·롯데캐피탈·위워크, 카카오·네이버·현대자동차, 김앤장·현대해상, 금호석유화학·LVMH·코리안리재보험 등이다. 운용기간은 대체로 2032~2034년까지지만, 이는 NH프라임의 직접 임대계약이 아니라 각 자리츠·펀드의 운용기간이다. 자산관리회사도 코람코·한국투자·교보AIM·이지스 등으로 분산되어 있다.

평가. 진입장벽 52는 우량 오피스에 접근할 수 있는 자금과 자리츠·펀드 구조를 구성하는 능력을 반영하지만, 기초자산을 직접 소유하지 않는 점을 감안했다. 전환비용 30, 브랜드/IP 15, 네트워크효과 10은 임차인이 NH프라임이라는 상장사를 선택하는 것이 아니라 각 기초자산과 운용사에 관계된다는 점을 반영한다. 가격결정력 30은 임대료를 직접 협상할 근거가 부족해 낮게 두었다. 마진추세 25는 최신 96.2%가 처분이익과 배당으로 구성되고 직전 보고점이 적자였다는 점을 반영한다. 무차입은 한화리츠 49·코람코라이프인프라리츠 51보다 재무상 강점이지만, 반복 임대수익과 직접 계약이 확인되는 리츠보다 낮은 42로 판단한다.

종합 점수는 42점이다. 판교·강남·광화문·도심의 우량 오피스에 소액으로 접근하고 무차입을 유지한 점은 장점이다. 하지만 회사 자체의 해자는 직접 임대 운영이 아니라 금융상품 포트폴리오에 가깝고, 최신 수익의 절반 이상이 처분이익이다. 높은 영업이익률을 해자로 오인하지 않고 중하위권으로 평가한다.