2026 반기 기준평가 2026. 08. 24.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 65
- 전환비용
- 45
- 브랜드 / IP 소유
- 15
- 네트워크효과
- 15
- 가격결정력
- 45
- 마진추세
- 50
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
재무 사실. 데이터베이스 영업이익률은 2024년 반기 67.8%, 연간 73.5%, 2025년 반기 67.8%, 연간 62.7%, 2026년 반기 74.5%다. 최신 보고기간 매출은 173.9억원, 영업이익은 129.6억원, 순이익은 44.2억원이다. 2026년 2월 말 자산은 1조3,116.0억원, 부채는 8,429.0억원, 자본은 4,687.0억원, 부채비율은 179.8%다. 영업마진은 높지만 금융비용과 자산가치·차입 부담을 반영한 순이익은 별도로 보아야 한다.
사업 사실. 회사는 전국 주유소 151개, 물류센터 2개, 호텔 3개, 주차장 1개를 보유한다. 주유소는 현대오일뱅크·SK네트웍스 등 운영임차인과 세차·편의점·경정비·QSR 임차인으로 구성되고, 물류센터는 통신판매·택배업 임차인을 둔다. 최신 반기 공시의 계약상 잔여 리스료는 1년 이내 568.7억원, 1~5년 1,335.6억원, 5년 초과 84.6억원으로 총 1,988.8억원이다. 실제 반기 임대료수익은 151.5억원이며, 매출연동 임대료 11.9억원과 기타 임대료 139.6억원으로 나뉜다. 주유소 수가 187개에서 151개로 줄어든 점은 자산 매각·재편의 이력으로 기록한다.
평가. 진입장벽 65는 전국 단위 151개 주유소를 동일한 임대·관리 체계로 묶고, 도시 입지와 전환개발 가능성을 가진 자산을 확보한 점을 반영한다. 전환비용 45는 주유소의 위치·운영설비와 임차인의 이전 비용에서 인정한다. 브랜드/IP 15와 네트워크효과 15는 회사가 소비자 브랜드나 플랫폼을 직접 운영하지 않고 임대인에 가깝다는 점을 반영한다. 가격결정력 45는 장기 잔여 리스와 대체입지의 희소성을 인정하되 매출연동 임대료와 유가·주유소 업황의 영향을 감안했다. 마진추세 50은 62~75%로 높은 보고점 안정성을 반영한다. 자산 수와 리스료 가시성은 한화리츠 49보다 위에 둘 근거지만, 부채비율과 주유소·임차인 업황 위험 때문에 신한알파리츠 56보다 낮은 51로 판단한다.
비판적으로 봐야 할 것
부채비율이 179.8%로 높고 자산가치·금리·차환이 배당재원에 영향을 준다. 리스료 중 일부는 임차인 매출에 연동되므로 고정 임대료와 같은 안정성으로 볼 수 없다. 주유소 수 감소와 호텔·물류 자산의 임대율, 현대오일뱅크·SK네트웍스·쿠팡별 매출 집중도는 계속 확인해야 한다.
총평
종합 점수는 51점이다. 단일 오피스 리츠와 달리 151개 주유소와 물류·호텔·주차장을 보유해 자산별 공실 위험을 분산했고, 잔여 리스료도 공시되어 반복성의 근거가 있다. 그러나 임대인이 직접 소비자 브랜드를 소유한 것은 아니며 부채와 매출연동 임대료가 안정성을 깎는다. 리츠 중 상위 중간권으로 평가한다.