2026 1Q 기준평가 2026. 08. 12.근거 공시 새 창에서 열기
해자 세부 항목
- 진입장벽
- 45
- 전환비용
- 30
- 브랜드 / IP 소유
- 45
- 네트워크효과
- 5
- 가격결정력
- 40
- 마진추세
- 55
규제 · 자본집약도 · 생산설비 보유
고객이 갈아타는 데 드는 비용
자체 IP인가, 빌려 쓰는 IP인가
사용자 증가가 해자를 두껍게 하는가
주 근거는 영업이익률
3년 상승 = 강화 / 하락 = 약화
해자 관점 긍정 요소
마진이 3년 연속 올랐다
| 연도 | 매출 | 영업이익 | 마진 |
|---|---|---|---|
| 2024 | 83,184.4억 | 2,709.4억 | 3.3% |
| 2025 | 74,024.3억 | 3,869.5억 | 5.2% |
| TTM | 73,195.0억 | 4,633.4억 | 6.3% |
2년 만에 3.0%p 올랐다.
| 분기 | 매출 | 마진 |
|---|---|---|
| 2024 1Q | 18,905.4억 | 3.2% |
| 2024 2Q | 20,702.2억 | 1.6% |
| 2024 3Q | 19,188.7억 | 4.3% |
| 2024 4Q | 24,388.1억 | 3.9% |
| 2025 1Q | 18,081.7억 | 4.5% |
| 2025 2Q | 19,914.5억 | 6.3% |
| 2025 3Q | 19,069.9억 | 6.1% |
| 2025 4Q | 16,958.2억 | 3.7% |
| 2026 1Q | 17,252.4억 | 9.1% |
최고 9.1% / 최저 1.6%, 폭 7.6%p. 적자 0.
이번 분기 9.1%는 아홉 분기 최고다.
전년 동기 4.5%에서 4.6%p 올랐다.
같은 배치·직전 배치의 IPARK현대산업개발(42)과 같은 패턴이다 — 그쪽도 4.3 → 6.0 → 7.0%로 3년 연속 올랐다.
국내 건설사에서 마진이 3년 연속 오르고 아홉 분기 적자가 없는 것은 흔치 않다.
플랜트가 32.8%이고 해외 법인이 여덟이다
| 사업부문 | 회사 | 주요 제품·서비스 | 매출 비중 |
|---|---|---|---|
| 주택 | DL이앤씨, DL건설, 오산랜드마크프로젝트, 인천도화1임대주택리츠, 엔에스파트너스, 사우북변도시개발, 삼호시트론시티 | 주택공사 건설용역, 부동산 관련 서비스 | 54.3% |
| 플랜트 | DL이앤씨 + 해외 현지법인 8개 | 플랜트공사 건설용역 | 32.8% |
| 토목 | DL이앤씨, DL건설, DL INSAAT(튀르키예) | 토목공사, 철구조물 제작·설치 | 12.9% |
| 공통 | — | 부동산 임대업 등 | 0.0% |
플랜트 해외 법인이 여덟이다.
| 법인 | 국가 |
|---|---|
| DL Saudi Arabia Co., Ltd. | 사우디아라비아 |
| PT. DLENC UTAMA CONSTRUCTION | 인도네시아 |
| 달림(남경)건설관리 유한공사 | 중국 |
| Daelim RUS LLC. | 러시아 |
| DL USA, Inc. | 미국 |
| DL Engineering & Construction Malaysia Sdn. Bhd. | 말레이시아 |
| DLE&C FZCO | UAE |
| CARBONCO PTE. Ltd. | 친환경 탈탄소 사업 |
같은 배치의 IPARK현대산업개발(42)은 전부 국내였다.
플랜트(석유화학·정유·발전)는 중동·동남아 발주이고, 국내 주택 경기와 다른 주기로 움직인다.
그리고 CARBONCO는 CCUS(탄소 포집·활용·저장) 사업체다 — 플랜트 EPC 역량을 탄소 사업으로 옮기는 시도다.
전방이 국내 주택 / 국내 토목 / 해외 플랜트 셋으로 갈라진다.
브랜드가 있다
아파트 브랜드 e편한세상과 하이엔드 브랜드 아크로를 보유한다.
재개발·재건축 수주에서 브랜드가 조합의 선택 요소이고, 분양가에도 반영된다.
이 프레임에서 건설사 브랜드를 45로 준 것은 IPARK현대산업개발(45)뿐이고, 나머지(서한 33·까뮤이앤씨 40·성도이엔지 38·아이에스동서 42)는 브랜드 서술이 없었다.
원재료 단가와 매입처를 공시한다
| 구분 | 용도 | 매입액(백만원) | 비율 | 주요 매입처 | **단가** |
|---|---|---|---|---|---|
| 레미콘 | 건설기초자재 | 40,128 | 24.0% | 유진기업, 삼표산업 | 95,500원/㎥(서울 25-27-150, 협정가) |
| 철근 | 건설기초자재 | 22,553 | 13.5% | 동국제강, 현대제철 | 929,080원/ton(SD400 10mm, 기준가) |
| 가구류 | 건설마감자재 | 7,573 | 4.x% | — | — |
규격과 산출 기준까지 밝힌다.
레미콘이 "협정가"라고 명시된다 — 업계 단체와 협상해 정하는 값이라 개별 건설사가 정하지 못한다는 뜻이다.
같은 배치·직전 배치의 IPARK현대산업개발(42)도 철근·레미콘 단가를 공시했다 — 건설사 중에서는 이 둘이 공시가 두껍다.
종속회사가 사업별로 나뉜다
DL건설(국내 주택·토목), 오산랜드마크프로젝트(PFV, 디벨로퍼), 인천도화1임대주택리츠, 엔에스파트너스, 사우북변도시개발, 삼호시트론시티(부동산 개발).
시공만이 아니라 개발(디벨로퍼)까지 한다 — 토지 매입부터 분양까지 직접 하면 마진이 도급보다 높다.
다만 그것이 위험이기도 하다(아래).
비판적으로 봐야 할 것
매출이 2년 −12.0%다
| 연도 | 매출 | 증감 |
|---|---|---|
| 2024 | 83,184.4억 | — |
| 2025 | 74,024.3억 | −11.0% |
| TTM | 73,195.0억 | −1.1% |
이번 분기 17,252.4억도 전년 동기 18,081.7억 대비 −4.6%다.
마진이 오른 것이 "저가 현장 정리"인지 "일감 감소"인지 가르려면 수주잔고와 신규 수주가 필요한데 확보하지 못했다(함정 11-1).
같은 배치·직전 배치의 IPARK현대산업개발(42)에서 똑같은 문제를 적었다.
관찰 12번의 확인 순서를 하나도 적용할 수 없다.
① 그 계약의 값을 누가 정했는가 ② 잔고가 매출로 바뀔 때 마진이 얼마인가 ③ 잔고 안에 팔리지 않은 재고가 섞여 있는가
자체분양 미분양을 공시하지 않는다
종속회사에 PFV(오산랜드마크프로젝트)와 도시개발(사우북변, 삼호시트론시티)이 있다.
"사업부지 개발 및 아파트 신축, 분양(디벨로퍼) 사업을 수행하는 PFV"라고 명시한다.
즉 직접 토지를 사서 짓고 파는 사업이 있다.
팔리지 않으면 재고가 된다.
미분양 물량·분양률·자체분양 매출 비중을 공시하지 않는다 — 관찰 12번 ③이다.
③이 서한을 33에 묶었다 — 분양 잔고 5,496억은 주문이 아니라 아직 지어서 팔아야 할 물건이다.
그리고 PF 우발채무를 확인하지 못했다 — 디벨로퍼 사업은 PF 보증을 수반하고 그것이 건설사 재무의 최대 변수다.
리츠가 연결에 들어와 있다
㈜인천도화1임대주택위탁관리부동산투자회사가 종속회사다.
함정 4에서 반복 확인한 형태다 — 리츠는 임대수익이 매출이고 영업이익률이 70~90%로 나온다.
그 규모와 손익을 공시하지 않는다.
같은 배치·직전 배치의 IPARK현대산업개발(42)도 리츠를 둘 갖고 있어 같은 감점을 받았다.
부동산 임대업(공통 부문)이 매출 비중 0.0%로 잡히는데, 그것이 리츠를 포함한 것인지 확인할 수 없다.
분기보고서에서 상당 부분을 생략했다
"당사는 '본 항목에 대해서는 분기보고서에서 기재를 생략할 수 있다'는 금융감독원 기업공시 실무안내에 따라 기재를 생략했습니다."
계열회사·신용평가·주권상장·회사의 연혁·자본금 변동·주식의 총수·정관을 전부 생략했다.
제도상 허용되는 생략이지만, 같은 분기보고서를 내는 다른 회사들이 그것을 밝히는 것과 대비된다 — 같은 배치의 한국타이어(신용등급 공시), 한화에어로스페이스(AA-·A1 공시)가 그렇다.
신용등급은 건설사 판단에서 중요한 지표인데 이번 보고서에 없다.
부문별 손익이 없다
매출 비중은 셋으로 나누는데 영업이익은 나누지 않는다.
그래서 확인할 수 없는 것이 다섯이다.
- 주택·플랜트·토목의 마진 차이 — 이번 분기 9.1%가 어디서 왔는지
- 해외 플랜트의 수익성 — 여덟 개 법인이 얼마를 버는지
- DL건설의 기여 — 별도 상장사다
- 디벨로퍼(PFV) 사업의 손익
- 리츠와 부동산 임대의 규모
관찰 13번의 판별 도구를 쓸 수 없다.
같은 배치의 SK가스(46)·아이에스동서(42)와 대비된다 — 아이에스동서는 부문별 매출·영업이익·자산을 다 공시했다.
전환비용이 거의 없다
아파트는 한 번 사면 끝이고, 재개발·재건축 조합은 매번 새로 시공사를 뽑는다.
플랜트도 프로젝트마다 국제 입찰이다.
전환비용 30은 그 반영이다 — 이 프레임에서 낮은 축이다.
값을 정하는 쪽이 아니다
도급 금액은 발주처가 정하고 입찰로 결정된다.
분양가는 시장과 규제(분양가상한제, HUG 보증 심사)가 정한다.
해외 플랜트는 국제 EPC 경쟁이고, 중국·인도·유럽 업체와 붙는다.
원재료 값은 공시하는데 판매 단가는 없다.
그리고 레미콘이 "협정가"라는 것은 원가도 회사가 정하지 못한다는 뜻이다.
가격결정력 40은 그 반영이다.
해외 플랜트는 손실 위험이 크다
중동 플랜트는 2013~2015년에 국내 건설사들이 대규모 손실을 낸 영역이다.
환율·현지 규제·발주처 클레임·공기 지연이 한꺼번에 오면 한 프로젝트가 회사를 흔든다.
러시아 법인(Daelim RUS)은 제재 상황에 노출돼 있는데 그 상태를 서술하지 않는다.
해외 법인별 매출·손익을 공시하지 않아 그 위험의 크기를 잴 수 없다.
확인하지 못한 것
- 수주잔고와 신규 수주
- 부문별·법인별 영업이익
- 자체분양 비중과 미분양 물량
- PF 우발채무
- 해외 플랜트의 지역별 구성과 진행 상태
- 신용등급
- DL건설의 실적
- CARBONCO의 규모
총평
44점
AP시스템(44)·DSR(44)·슈피겐코리아(44)와 같은 자리다. SK가스(46) 아래, 동원수산(42) 위. 건설사 중 최고점이다.
좋은 것 — 마진이 3.3 → 5.2 → 6.3%로 3년 연속 올랐고 아홉 분기 적자가 없다. 이번 분기 9.1%는 아홉 분기 최고이고 전년 동기보다 4.6%p 높다. 플랜트가 매출의 32.8%이고 해외 법인이 여덟(사우디·인니·중국·러시아·미국·말레이시아·UAE + CARBONCO)이라 국내 건설 단일 전방이 아니다 — 같은 프레임의 다른 건설사들과 결정적으로 다른 점이다. e편한세상·아크로 브랜드를 갖고 있다(브랜드 45). 원재료 단가와 매입처를 규격까지 밝히고, 레미콘이 "협정가"임을 명시한다. CARBONCO로 플랜트 EPC 역량을 탄소 사업으로 옮기는 중이다. 종속회사가 시공·개발·리츠로 나뉘어 디벨로퍼 사업도 한다.
나쁜 것 — 매출이 2년 −12.0% 이고 이번 분기도 −4.6%다. 마진 상승이 "저가 현장 정리"인지 "일감 감소"인지 가를 수주잔고와 신규 수주를 확보하지 못했다 — 관찰 12번의 확인 순서를 하나도 적용할 수 없다. PFV·도시개발 종속회사가 자체분양을 하는데 미분양 물량·분양률을 공시하지 않고(관찰 12 ③) PF 우발채무도 확인하지 못했다. 리츠가 연결에 들어와 있다(함정 4). 부문별 손익이 없어 이번 9.1%가 주택인지 해외 플랜트인지 모른다. 분기보고서에서 계열회사·신용평가 등을 제도에 따라 생략했다 — 같은 배치의 다른 회사들이 신용등급을 밝히는 것과 대비된다. 해외 플랜트는 국내 건설사가 대규모 손실을 낸 이력이 있는 영역이고 러시아 법인의 상태를 서술하지 않는다.
건설 넷에서 가장 위다.
| **DL이앤씨 44** | IPARK현대산업개발 42 | 아이에스동서 42 | 서한 33 | |
|---|---|---|---|---|
| 해외 | 플랜트 32.8%, 법인 8개 | 없음 | 내수 100% | 없음 |
| 완충 부문 | 해외 플랜트 | 호텔·리츠·PC | 환경 32.4%(인허가) | 없음 |
| 브랜드 | e편한세상·아크로 45 | IPARK 45 | 없음 | 없음 |
| 마진 추세 | 3.3→5.2→6.3% | 4.3→6.0→7.0% | 11.2→5.5→11.2% | — |
| 적자 분기 | 0 | 0 | 1 | — |
| 부문별 손익 | 미공시 | 미공시 | 매출·이익·자산 공시 | 미공시 |
| 미분양 공시 | 미공시 | 미공시 | 미공시 | 미공시 |
IPARK현대산업개발(42)보다 2점 위인 이유는 해외다. 두 회사의 마진 추세와 무적자는 거의 같은데, DL이앤씨는 매출의 32.8%가 해외 플랜트이고 법인이 여덟이다. IPARK는 국내 건설 경기 하나에 걸려 있다.
46으로 올리지 못한 이유는 셋이다.
① 수주잔고와 부문별 손익이 없다. 매출이 −12.0%인데 마진이 오르는 이유를 확정할 수 없다 ② 자체분양 미분양과 PF 우발채무를 공시하지 않는다. 디벨로퍼 사업을 하는 회사에서 그 둘이 가장 큰 위험이다 ③ 전환비용 30에 값을 정하는 쪽이 아니다. 도급도 분양도 해외 EPC도 전부 남이 정한다
42로 내려가지 않은 이유는 해외 플랜트와 추세다. 국내 건설 경기와 다른 주기로 움직이는 부문이 매출의 3분의 1이고, 마진이 3년 연속 오르며 아홉 분기 적자가 없다. 브랜드도 실재한다.
다시 볼 조건
- 수주잔고와 부문별 손익이 공시되면 — 마진 상승의 출처가 확정된다
- 해외 플랜트 비중이 40%를 넘으면 — 국내 건설사가 아니라 EPC 회사로 봐야 한다
- 미분양과 PF 우발채무가 확인되면 — 디벨로퍼 위험을 잴 수 있다
- 두 분기 더 7% 이상을 유지하면 — 저가 현장 정리가 끝났다는 뜻이다