디앤디플랫폼리츠

재무 사실. 최신 DART 보고기간인 2025년 10월 1일부터 2026년 3월 31일까지 연결 매출은 297.6억원, 영업이익은 198.2억원, 당기순이익은 70.9억원으로 데이터베이스 영업이익률은 66.6%다. 이전 보고점의 매출과 영업이익은 데이터베이스에서 누락되어 있어 8개 분기 추세를 완전하게 재구성할 수 없다. 최신 연결 자산은 1조624.4억원, 부채는 7,030.1억원, 자본은 3,594.3억원이다. 유동자산 중 5,426.9억원이 매각예정 투자부동산으로 표시되어 수익과 자산구성이 계속형 임대만으로 고정되어 있지 않다.

사업 사실. 회사는 세미콜론문래·세미콜론명동·세미콜론수송 오피스, FASSTO 용인1·2 물류센터, 아마존 재팬 허브 물류센터에 투자한 단일 부동산 임대 사업이다. 최신 공시의 연결 매출 구성은 세미콜론문래 194.4억원(66.2%), 세미콜론명동 54.8억원(18.7%), FASSTO 용인1·2 합계 44.3억원(15.1%)이다. 문래의 임차인은 삼성화재해상보험 외 31개, 명동은 무신사 외 13개, 수송은 SK에코플랜트 외 2개로 공시된다. FASSTO 용인1·2는 파스토와 각각 2021~2031년, 2022~2032년의 10년 책임임대차 계약을 맺었다. 다만 문래N·S타워가 매각예정으로 분류되어 자산 매각이 실현되면 현재의 매출 비중과 포트폴리오가 바뀔 수 있다.

평가. 진입장벽 58은 도심 오피스와 물류센터를 함께 조달하고 해외 물류센터까지 편입한 포트폴리오 운영 능력을 반영한다. 전환비용 40은 10년 책임임대차와 대형 오피스 이전 비용에서 일부 인정한다. 브랜드/IP 15와 네트워크효과 15는 리츠 자체 무형자산이나 임차인 플랫폼이 아니므로 낮다. 가격결정력 40은 장기계약이 단기 공실을 줄이지만, 매출 66.2%가 문래에 집중되고 물류 두 자산의 책임임차인이 같은 파스토라는 점 때문에 제한했다. 마진추세 45는 최신 마진 자체는 높지만 과거 데이터베이스 행이 비어 있고 매각예정자산이 있어 구조적 추세의 확신을 낮춘 값이다. 자산·계약의 다양성은 제이알글로벌리츠 45와 비슷하지만 매각·레버리지 리스크로 그 이상을 주지 않았고, 롯데리츠 52보다 낮게 평가한다.

종합 점수는 45점이다. 오피스·물류·해외 자산과 10년 책임임대차는 이리츠코크렙 40보다 높은 근거다. 그러나 핵심 자산의 매각예정 분류, 문래 매출 집중, 파스토 중복 노출, 높은 레버리지는 장기적으로 반복되는 임대 해자의 확신을 낮춘다. 롯데리츠와 신한알파리츠보다 낮은 중간권으로 둔다.