NH올원리츠

재무 사실. 데이터베이스의 영업이익률은 2024년 2Q 51.2%와 연간 53.4%, 2025년 2Q 59.7%와 연간 67.3%, 2026년 2Q 65.7%다. 회사의 결산월 구조상 최신 보고서는 2026년 1월 1일부터 3월 31일까지의 반기 보고기간으로 일반 제조업의 동일 분기와 직접 비교하기 어렵다. 최신 매출은 128.0억원, 영업이익은 84.0억원, 당기순이익은 0.9억원이다. 연결 자산은 9,175.2억원, 부채는 7,238.6억원, 자본은 1,936.6억원이다. 단기차입금 1,443.7억원, 장기차입금 5,330.9억원, 전환사채 20.6억원이 공시됐고, 이자비용은 85.3억원이다. 영업마진만 보면 안정적으로 보이지만 금융비용이 영업이익 대부분을 소진했다.

사업 사실. 회사는 분당스퀘어, 에이원타워 당산, 도지물류센터, 에이원타워 금남로·광주역, N-Square, 하이트진로 서초사옥·NH농협타워 등 총 4,947억원 규모의 기초자산에 투자한 단일 부동산 사업이다. 분당스퀘어는 라인플러스와 크로다코리아, 당산은 삼성생명서비스·삼성생명·삼성화재 등이 임차인으로 제시된다. 오피스·물류·광주·리테일 자산을 나눈 점은 한 종류의 공실에 대한 의존을 낮추는 근거다. 반면 최신 보고서에서 자산별 임대율과 임대차기간의 전체 목록, 임차인별 매출 집중도는 충분히 확인하지 못했다.

평가. 진입장벽 55는 핵심 역세권 오피스와 물류센터를 조달하고 여러 자리츠·수익증권을 관리하는 규모를 반영한다. 전환비용 40은 분당스퀘어처럼 역세권 거점과 본사형 임차공간의 이전 비용에서 일부 인정한다. 브랜드/IP 15와 네트워크효과 15는 리츠 자체 무형자산·플랫폼이 아니므로 낮다. 가격결정력 39는 일부 우량 임차인을 인정하되, 전체 계약조건과 점유율이 확인되지 않고 높은 차입으로 임대료 상승분이 곧바로 주주에게 남지 않는다는 점을 반영한다. 마진추세 42는 영업마진 상승보다 금융비용과 순이익의 취약성을 우선했다. 자산과 임차인 정보가 부족한 삼성FN리츠 42보다 약간 높게 두지만, 부채 부담이 낮고 장기계약이 분명한 롯데리츠 52보다 낮은 44로 평가한다.

종합 점수는 44점이다. 여러 지역과 자산 유형, 라인플러스·삼성 계열·하이트진로 등 임차인 기반은 단일 오피스 리츠보다 낫다. 그러나 리츠의 높은 영업이익률이 금융비용을 감당하지 못해 최신 순이익으로 거의 남지 않았고, 임대계약의 세부 증거도 부족하다. 자산 분산은 인정하되 재무 레버리지가 해자를 잠식하는 중간권 평가다.