삼성FN리츠

재무 사실. 데이터베이스에서 확인되는 영업이익률은 2024년 58.2%, 2025년 60.5%, 2026년 66.7%다. 최신 DART 보고서는 2026년 2월 1일부터 4월 30일까지의 3개월을 다루며 매출 133.9억원, 영업이익 89.3억원, 당기순이익 32.5억원을 제시한다. 같은 기간 금융비용은 57.8억원이다. 연결 자산은 1조713.5억원, 투자부동산은 1조472.2억원, 부채는 약 6,697.4억원이다. 변동금리 금융부채 장부금액은 4,296.3억원이고 금리 100bp 상승 시 이자비용 영향은 10.75억원으로 공시됐다. 데이터베이스의 2024~2026 세 보고점만으로 8개 분기 시계열을 채울 수 없고, 결산기간도 보고점마다 다르므로 추세의 확실성은 낮다.

사업 사실. 사업의 개요는 부동산의 취득·관리·개량·처분과 임대차를 하는 단일 부동산투자회사로 설명한다. 최신 보고서는 투자부동산과 부채·사채, 금리위험을 상세히 제시하지만, digest와 원문 키워드 검색에서 임차인, 임대율, 임대차기간을 확인하지 못했다. 따라서 어떤 오피스에 어떤 임차인이 얼마나 오래 남아 있는지, 매출이 몇 개 계약에 집중되는지 확인할 수 없다. 확인된 자산과 금융 구조만으로는 공실 방어력이나 갱신 시 임대료 협상력을 추정하기 어렵다.

평가. 진입장벽 50은 상장 리츠 인가와 약 1조472억원 규모의 투자부동산을 조달·관리하는 데 필요한 자본을 반영하되, 오피스 자산 자체의 대체 불가능성은 높이지 않았다. 전환비용 30, 브랜드/IP 15, 네트워크효과 10은 임차인이 건물을 바꿀 수 있고 리츠 고유의 기술·브랜드·플랫폼이 공시되지 않았기 때문이다. 가격결정력 35는 계약 자료가 비어 있어 보수적으로 두었다. 마진추세 45는 영업마진 상승을 인정하지만 금융비용과 이자율 민감도가 임대수익의 주주 귀속을 약화시킨다는 점을 반영한다. 임차계약과 자산분산이 확인되는 이리츠코크렙 40보다 약간 높게 두되, 롯데리츠 52와 신한알파리츠 55보다 아래인 42가 현재 검증 수준에 맞다.

종합 점수는 42점이다. 2024~2026 보고점의 임대 영업마진은 상승했지만, 최신 공시에서 그 마진을 지탱하는 임차계약과 점유율을 검증하지 못했다. 자산을 보유하는 진입장벽은 인정하되, 계약력·브랜드·네트워크가 확인되지 않고 금융비용 부담이 큰 만큼 리츠군의 중하위권으로 둔다.